Publié le 30-04-1999MINISTERE DES AFFAIRES ECONOMIQUES
11 AVRIL 1999. - Loi relative aux contrats portant sur
l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé
ALBERT II, Roi des Belges,
A tous, présents et à venir, Salut.
Les Chambres ont adopté et Nous sanctionnons ce qui suit :
CHAPITRE Ier. - Dispositions préliminaires
Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la
Constitution.
Elle met en oeuvre la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil du
26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects
des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel
de biens immobiliers.
Art. 2. Pour l'application de la présente loi, il faut entendre par :
1° contrat portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à
temps partagé, ci-après dénommé "contrat" : tout contrat ou groupe
de contrats conclu pour au moins trois ans, par lequel, directement ou
indirectement, à titre exclusif ou non, un droit réel ou tout autre droit
portant sur l'utilisation d'un ou de plusieurs immeubles, est créé ou fait
l'objet d'un transfert ou d'un engagement de transfert, moyennant un prix
global, pour une période dans l'année qui ne peut être inférieure à deux
jours;
2° contrat de crédit : tout contrat visé à l'article 1er, 4°, de la loi du
12 juin 1991 relative au crédit à la consommation;
3° immeuble : tout immeuble à usage d'habitation sur lequel porte le droit
objet du contrat;
4° vendeur : toute personne physique ou morale qui, dans les transactions
visées au point 1 et dans le cadre de son activité professionnelle, crée,
transfère ou s'engage à transférer le droit objet du contrat;
5° acquéreur : toute personne physique qui, agissant dans les transactions
visées au point 1, à des fins dont on peut considérer qu'elles n'entrent pas
dans le cadre de son activité professionnelle, soit se voit transférer le
droit objet du contrat, soit voit créé à son bénéfice le droit objet du
contrat;
6° publicité : toute communication visée à l'article 22 de la loi du 14
juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection
du consommateur;
7° directive : la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil du 26
octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des
contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de
biens immobiliers;
8° jours ouvrables : l'ensemble des jours calendrier, à l'exclusion des
dimanches et jours fériés légaux. Si le délai se termine un samedi, le jour
de l'échéance est reporté au plus prochain jour ouvrable.
Art. 3. § 1er. Lorsque l'immeuble est situé en Belgique, l'acquéreur
bénéficie, quelle que soit la loi applicable en vertu des règles du droit
international privé, de la protection accordée par la présente loi.
§ 2. Lorsque l'immeuble est situé sur le territoire d'un autre Etat membre de
l'Union européenne, l'acquéreur ayant sa résidence habituelle en Belgique
lors de la conclusion du contrat bénéficie, quelle que soit la loi applicable
en vertu des règles du droit international privé, de la protection accordée
par la loi de cet Etat ou, à défaut, de la protection accordée par la
présente loi.
§ 3. A défaut d'application des §§ 1er et 2, la présente loi s'applique,
quelle que soit la loi applicable en vertu des règles du droit international
privé :
1° aux contrats conclus en Belgique par un acquéreur ayant sa résidence
habituelle en Belgique lors de la conclusion du contrat;
2° aux contrats conclus en dehors de la Belgique par un acquéreur ayant sa
résidence habituelle en Belgique au moment de l'offre ou de la conclusion du
contrat, dans les conditions suivantes :
- soit la conclusion du contrat a été précédée en Belgique d'une
proposition spécialement faite ou d'une publicité, et l'acquéreur y a
accompli les actes nécessaires à la conclusion du contrat,
- soit le contrat a été conclu dans un Etat où l'acquéreur s'est rendu à la
suite d'une proposition de voyage ou de séjour faite, directement ou
indirectement, par le vendeur pour l'inciter à contracter.
§ 4. Est réputée non écrite toute clause qui attribue compétence à une
juridiction d'un Etat non partie à la Convention de Bruxelles du 27 septembre
1968 et à la Convention de Lugano du 16 septembre 1988 concernant la
compétence judiciaire et l'exécution des décisions en matière civile et
commerciale, lorsque l'acquéreur a sa résidence habituelle en Belgique ou
lorsque l'immeuble est situé sur le territoire d'un Etat partie à ces
conventions.
CHAPITRE II. - De la publicité
Art. 4. Toute publicité relative à un droit d'utilisation d'immeubles à temps
partagé ou à un immeuble concerné par un tel droit doit mentionner les
modalités nécessaires à l'obtention du document visé à l'article 5 ainsi
que des indications sur la manière d'obtenir des informations complémentaires.
Outre l'identité et l'adresse de l'annonceur, la publicité mentionne
également clairement qu'elle a comme but direct ou indirect de promouvoir la
vente de droits d'utilisation d'immeubles à temps partagé.
CHAPITRE III. - Du contrat portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation
d'immeubles à temps partagé
Section 1re. - Du prospectus
Art. 5. Lors de toute offre d'un contrat ou à la demande de tout consommateur
intéressé, le vendeur est tenu de remettre gratuitement, et avant la
conclusion du contrat, un prospectus contenant des indications précises sur les
éléments suivants :
1° l'identité ou la dénomination sociale et le domicile ou le siège social
du vendeur, avec indication de la qualité juridique de celui-ci, ainsi que
l'identité ou la dénomination sociale et le domicile ou le siège social du
propriétaire;
2° la nature du droit objet du contrat et sa durée, ainsi qu'une clause
indiquant quelles sont les conditions d'exercice de ce droit sur le territoire
de l'Etat où sont situés le ou les immeubles et si ces conditions ont été
remplies, ou, dans le cas contraire, quelles conditions doivent encore être
remplies;
3° lorsque le ou les immeubles sont déterminés, une description de ce ou ces
biens et de leur situation;
4° lorsque le ou les immeubles sont en construction :
a) l'état d'achèvement de la construction,
b) une estimation raisonnable du délai pour l'achèvement,
c) s'il s'agit d'un immeuble déterminé, le numéro du permis de construire, sa
date d'échéance et le nom et l'adresse complets de la ou des autorités
compétentes en la matière,
d) l'état d'achèvement des services communs rendant le ou les immeubles
opérationnels (raccordement au gaz, à l'électricité, à l'eau, au
téléphone),
e) les garanties relatives au bon achèvement de l'immeuble et, en cas de
non-achèvement du bien, celles relatives au remboursement de tout paiement
effectué et, le cas échéant, les modalités d'application de ces garanties,
5° les services communs tels que éclairage, eau, entretien, enlèvement des
ordures, auxquels l'acquéreur a ou aura éventuellement accès et le cas
échéant, les conditions de cet accès,
6° les installations communes, telles que piscine, sauna, auxquelles
l'acquéreur a ou aura éventuellement accès et, le cas échéant, les
conditions de cet accès,
7° le cas échéant, les règles permettant aux acquéreurs d'être
représentés dans les organes de gestion et d'administration du ou des
immeubles, notamment leurs droits et devoirs en matière de choix des
gestionnaires, de participation aux assemblées, de contribution aux charges
récurrentes ou exceptionnelles, de financement d'un fonds de réserve pour
réparations majeures, des sanctions en cas de paiement tardif ou de
non-paiement des charges,
8° le prix que l'acquéreur devra payer pour exercer le droit objet du contrat
ou à tout le moins, la grille des prix applicables; une estimation du montant
dont devra s'acquitter l'acquéreur pour l'utilisation des installations et
services communs; la base de calcul du montant des charges liées à
l'occupation du ou des immeubles par l'acquéreur, des charges légales
obligatoires (taxes, redevances) ainsi que des frais administratifs
complémentaires (gestion, entretien, maintenance),
9° la possibilité ou non de participer à un système d'échange et/ou de
revente du droit objet du contrat, ainsi que les conditions précises de ce
système et ses coûts éventuels lorsque le système d'échange et/ou de
revente est organisé par le vendeur ou par un tiers désigné par lui dans le
contrat,
10° le cas échéant, l'avertissement selon lequel la participation à un
système d'échange et/ou de revente ne donne pas la certitude que l'échange
et/ou la revente sollicités seront réalisés, ainsi que des informations sur
les éléments aléatoires inhérents au système, qui peuvent limiter les
possibilités d'échange et/ou de revente du droit,
11° le droit pour l'acquéreur de renoncer au contrat conformément à
l'article 9, § 1er, et les modalités de mise en oeuvre de ce droit; le cas
échéant, des informations sur les modalités de renonciation au contrat de
crédit lié au contrat portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation
d'immeubles à temps partagé, en cas de renonciation à ce dernier,
12° l'indication des formalités à accomplir de manière à rendre opposable
aux tiers la convention intervenue et le coût de cette publicité,
13° la nature, l'étendue ou le montant des garanties destinées à assurer le
respect, par le vendeur, de ses obligations envers l'acquéreur, conformément
aux dispositions fixées par le Roi.
Art. 6. § 1er. Toutes les informations contenues dans le prospectus visé à
l'article 5 font partie intégrante du contrat.
§ 2. Toute modification unilatérale apportée à ces informations ne peut
résulter que de circonstances indépendantes de la volonté du vendeur. Cette
modification et son incidence éventuelle sur le prix doivent être
immédiatement communiquées à l'acquéreur, avant la conclusion du contrat.
Le contrat doit faire expressément état de ce changement.
§ 3. Le prospectus est rédigé dans une des langues qui, parmi les langues
officielles de l'Union européenne, est, au choix de l'acquéreur, une des
langues de l'Etat dans lequel il réside ou dont il est le ressortissant.
Section 2. - Du contrat
Art. 7. § 1er. Sous peine de nullité, le contrat doit être établi par écrit
et être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties contractantes.
Il doit mentionner de manière lisible et non équivoque, outre les mentions
visées à l'article 5, à l'exception de la mention visée au 11° :
1° l'indication claire de la ou des périodes de l'année pendant lesquelles le
droit objet du contrat peut être exercé, et ce pour toute la durée du
contrat; la ou les dates à partir desquelles l'acquéreur peut, pour la
première fois, exercer le droit objet du contrat,
2° l'indication que l'acquisition n'entraîne pas de frais, de charges ou
d'obligations autres que ceux qui sont expressément stipulés dans le contrat,
3° toute information quant à la situation hypothécaire de l'immeuble ou quant
aux droits réels déjà existants et susceptibles d'affecter directement son
utilisation.
Sous peine de nullité, le contrat doit mentionner en caractères gras dans un
cadre distinct du texte, au recto de la première page, le texte des articles 9
et 10.
§ 2. L'acquéreur doit faire précéder sa signature de la mention manuscrite
et en toutes lettres : "lu et approuvé". Il doit y apporter
également la mention manuscrite de la date et du lieu précis de la signature
du contrat.
Art. 8. Le contrat est rédigé dans une des langues qui, parmi les langues
officielles de l'Union européenne, est, au choix de l'acquéreur, une des
langues de l'Etat dans lequel il réside ou dont il est le ressortissant.
Le vendeur remet à l'acquéreur, au moment de la signature du contrat, une
traduction conforme de celui-ci, dans une des langues officielles de l'Etat où
est situé l'immeuble.
Art. 9. § 1er. L'acquéreur a le droit de renoncer au contrat :
1° dans un délai de quinze jours ouvrables à compter du lendemain du jour de
la signature du contrat par les deux parties, sans indiquer de motif;
2° dans un délai de quinze jours ouvrables à compter du lendemain du jour où
les informations prévues à l'article 7 et ne figurant pas au contrat, lui sont
communiquées, à condition que ces informations lui soient fournies dans un
délai de trois mois à compter du lendemain du jour de la signature du contrat;
3° dans un délai d'un an à compter du lendemain du jour de la signature du
contrat, lorsque les informations prévues à l'article 7 ne figurent pas au
contrat et n'ont pas été communiquées dans un délai de trois mois à compter
du lendemain de la signature du contrat.
§ 2. L'acquéreur qui entend exercer le droit prévu au § 1er, doit le
notifier au vendeur, par lettre recommandée, avant l'expiration des délais
prévus.
Le délai est réputé respecté si la notification a été expédiée avant
l'expiration de celui-ci.
L'exercice de ce droit n'est assorti du paiement d'aucun frais ni indemnité.
§ 3. Aucun acompte ni paiement ne peut, sous quelque forme que ce soit, être
exigé ou accepté de l'acquéreur avant l'expiration du délai dont il dispose
pour exercer le droit visé au § 1er, 1°.
§ 4. L'acquéreur doit etre remboursé dans les trente jours ouvrables de la
notification visée au § 2, des sommes qu'il a, le cas échéant, versées à
titre d'acompte ou de paiement.
Art. 10. Lorsqu'il exerce le droit visé à l'article 9, l'acquéreur qui a
conclu un contrat de crédit en vue de financer entièrement ou partiellement le
paiement du prix d'acquisition du droit objet du contrat, peut renoncer à ce
contrat de crédit, sans frais ni indemnités, dans les conditions déterminées
ci-après:
1° le contrat de crédit doit être conclu avec le vendeur ou avec un tiers
pour autant qu'il existe un accord entre ce tiers et le vendeur, et
2° la renonciation au contrat de crédit doit être faite dans les délais et
selon les modalités visés à l'article 9 de la présente loi.
Art. 11. Nul ne peut, dans le cadre du contrat ou de son financement, faire
signer par l'acquéreur une lettre de change ou un billet à ordre en paiement
ou en garantie du paiement des engagements contractés.
CHAPITRE IV. - De l'inscription et des garanties
Art. 12. § 1er. Aucun vendeur ne peut offrir ni conclure de contrat en Belgique
s'il n'est préalablement inscrit auprès du Ministère des Affaires
économiques. Le Roi fixe les modalités de l'inscription.
§ 2. Lors de leur demande d'inscription, les vendeurs doivent fournir la preuve
du respect de l'obligation visée à l'article 13.
§ 3. Les vendeurs doivent permettre aux agents commissionnés par le ministre
qui a les Affaires économiques dans ses attributions de prendre connaissance de
tous les documents ayant trait à leurs opérations.
Art. 13. Tout vendeur qui offre ou conclut des contrats en Belgique doit
disposer de garanties suffisantes destinées à assurer le respect de ses
obligations envers l'acquéreur, sous forme d'assurance, de cautionnement ou de
garantie bancaire, conformément aux conditions et modalités fixées par le
Roi.
CHAPITRE V. - Des sanctions
Section 1re. - Des sanctions civiles
Art. 14. Est interdite et nulle de plein droit :
1° toute clause par laquelle l'acquéreur renonce au bénéfice des droits
prévus par la présente loi;
2° toute clause par laquelle le vendeur est exonéré des obligations
découlant de la présente loi.
Art. 15. Le juge peut annuler :
1° les contrats qui n'ont pas été précédés d'un document conforme aux
articles 5 et 6, § 3,
2° les contrats qui ne respectent pas l'article 8,
3° les contrats conclus par un vendeur non inscrit ou dont l'inscription a
été radiée ou suspendue en vertu de l'article 18.
Section 2. - De l'action en cessation
Art. 16. L'action en cessation, visée à l'article 2 de la loi du 11 avril 1999
relative à l'action en cessation des infractions à la loi relative aux
contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps
partagé est formée à la demande :
1° des intéressés,
2° du Ministre qui a les Affaires économiques dans ses attributions,
3° d'une association professionnelle ou interprofessionnelle ayant la
personnalité civile,
4° d'une association ayant pour objet la défense des intérêts des
consommateurs et jouissant de la personnalité civile pour autant qu'elle
réponde aux conditions fixées par l'article 98, § 1er, 4, de la loi du 14
juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection
du consommateur.
Par dérogation aux dispositions des articles 17 et 18 du Code judiciaire, les
associations visées à l'alinéa 1er, 3° et 4° peuvent agir en justice pour
la défense de leurs intérêts collectifs statutairement définis.
Les articles 99 et 100 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du
commerce et sur l'information et la protection du consommateur sont applicables
à l'action en cessation visée à l'alinéa 1er du présent article.
Section 3. - Des sanctions pénales
Art. 17. § 1er. Sont punis d'une amende de 150 à 10.000 francs, ceux qui
commettent une infraction aux dispositions :
1° des articles 5 à 12 de la présente loi, à l'exception des articles 6, §
1er, 9, §§ 1er et 2, et 10;
2° des arrêtés pris par le Roi en exécution de l'article 22.
§ 2. Les dispositions du livre Ier du Code pénal, y compris le chapitre VII et
l'article 85 sont applicables aux infractions visées au § 1er.
Section 4. - De la suspension et de la radiation de l'inscription
Art. 18. § 1er. Sans préjudice des dispositions des articles 17 et 21,
l'inscription visée à l'article 12 peut être radiée ou suspendue par le
ministre qui a les Affaires économiques dans ses attributions, pour la durée
qu'il détermine, à l'égard des personnes physiques ou morales qui ne
remplissent plus l'une ou l'autre condition prévue par les arrêtés
d'exécution ou qui n'observent pas une des dispositions de la loi ou de ses
arrêtés d'exécution.
§ 2. Le ministre ou son délégué notifie au préalable ses griefs aux
intéressés. Il porte à leur connaissance qu'ils peuvent consulter le dossier
qui a été constitué et qu'ils disposent d'un délai de deux semaines pour
présenter leur défense. Les intéressés peuvent demander à être entendus
par le Ministre ou son délégué.
La décision du ministre est motivée et notifiée aux intéressés par lettre
recommandée à la poste. Elle est publiée par extrait au Moniteur belge.
§ 3. La radiation ou la suspension de l'inscription a une durée d'un an
maximum, à partir de la notification de la décision. Durant cette période,
l'intéressé ne peut plus exercer les activités soumises à la présente loi.
Il doit, en cas de radiation, solliciter une nouvelle inscription pour exercer
ces activités.
§ 4. L'inscription ne peut être accordée ou maintenue aux personnes ayant à
deux reprises fait l'objet d'une mesure de radiation ou de suspension de
l'inscription.
§ 5. Sans préjudice des dispositions de l'article 15, 3°, la radiation ou la
suspension de l'inscription est sans effet sur la validité et l'exécution des
contrats en cours.
CHAPITRE VI. - De la recherche et de la constatation des infractions
Art. 19. Sans préjudice des devoirs incombant aux officiers de police
judiciaire, les agents commissionnés par le ministre qui a les Affaires
économiques dans ses attributions sont compétents pour rechercher et constater
les infractions prévues par la présente loi.
Les articles 113, 114 et 117 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du
commerce et sur l'information et la protection du consommateur sont également
applicables aux infractions prévues par la présente loi.
Art. 20. Lorsqu'il est constaté qu'un acte constitue une infraction à la
présente loi ou à un de ses arrêtés d'exécution ou qu'il peut donner lieu
à une action en cessation à l'initiative du ministre qui a les Affaires
économiques dans ses attributions, celui-ci ou l'agent commissionné en
application de l'article 19 peut adresser au contrevenant un avertissement le
mettant en demeure de mettre fin à cet acte.
L'avertissement est notifié au contrevenant dans un délai de trois semaines à
dater de la constatation des faits, par lettre recommandée avec accusé de
réception ou par la remise d'une copie du procès-verbal de constatation des
faits.
L'avertissement mentionne :
1° Les faits imputés et la ou les dispositions légales enfreintes;
2° le délai dans lequel il doit y être mis fin;
3° qu'au cas où il n'est pas donné suite à l'avertissement, soit le ministre
intentera une action en cessation, soit les agents commissionnés en application
de l'article 19, pourront respectivement aviser le procureur du Roi ou appliquer
le règlement par voie de transaction prévu à l'article 21.
Art. 21. Les agents commissionnés à cette fin par le ministre ayant les
Affaires économiques dans ses attributions peuvent, au vu des procès-verbaux
constatant une infraction aux dispositions visées à l'article 17 et dressés
par les agents visés à l'article 19, proposer aux contrevenants le paiement
d'une somme qui éteint l'action publique.
Cette somme ne peut être supérieure au montant maximum de l'amende fixé à
l'article 17, § 1er, majoré des décimes additionnels. Les tarifs ainsi que
les modalités de paiement et de perception sont fixés par le Roi.
CHAPITRE VII. - Dispositions finales
Art. 22. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres :
1° prendre les mesures nécessaires pour tenir compte des modifications
éventuelles de la directive. Ces mesures peuvent comprendre l'abrogation et la
modification de dispositions légales existantes;
2° prescrire des modalités particulières destinées à appliquer les
dispositions de la présente loi à certains contrats;
3° imposer au vendeur l'établissement d'un inventaire des immeubles;
4° déterminer les conditions et modalités auxquelles cet inventaire doit
répondre, ainsi que celles de sa remise aux agents désignés par Lui.
Art. 23. A l'exception des articles 12 et 13 dont la date d'entrée en vigueur
est fixée par le Roi, la présente loi entre en vigueur le premier jour du
troisième mois qui suit celui au cours duquel elle aura été publiée au
Moniteur belge, sauf si la loi du 11 avril 1999 relative à l'action en
cessation des infractions à la loi relative aux contrats portant sur
l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé n'est pas
encore entrée en vigueur, auquel cas l'entrée en vigueur de la présente loi
est reportée à la date d'entrée en vigueur de la loi du 11 avril 1999
précitée.
Promulgons la présente loi, ordonnons qu'elle soit revêtue du sceau de l'Etat
et publiée par le Moniteur belge.
Donné à Bruxelles, le 11 avril 1999.
ALBERT
Par le Roi :
Le Vice-Premier Ministre et Ministre de l'Economie,
E. DI RUPO
Le Ministre de la Justice,
T. VAN PARYS
Scellé du sceau de l'Etat :
Le Ministre de la Justice,
T. VAN PARYS
Note
(1) Session ordinaire 1997-1998.
Chambre des représentants.
Documents parlementaires. - Projet de loi, n° 1716/1. - Rapport, n° 1716/2. -
Texte adopté en séance plénière et transmis au Sénat, n° 1716/3.
Annales de la Chambre des représentants. - Discussion et adoption. Séance du 7
janvier 1999.
Session ordinaire 1998-1999.
Sénat.
Documents parlementaires. - Projet de loi transmis par la Chambre des
représentants, n° 1-1224/1. - Amendements, n° 1- 1224/2. - Rapport, n°
1-1224/3. - Texte adopté par la Commission, n° 1224/4. - {dt}Décision{edt} de
ne pas amender, n° 11224/5.
Annales du Sénat. - Discussion. Séance du 3 mars 1999. - Adoption. Séance du
4 mars 1999.